Si lo sappiamo tutti, decidere di vendere casa è un processo che può durare a lungo, ma poi, presa la decisione il desiderio è sempre quello di vendere prima possibile. Ed è proprio in questa fase che ci si fa prendere dalla fretta, focalizzando l’attenzione sulle cose che ci sembrano urgenti e lasciando in secondo piano altri aspetti fondamentali come quelli relativi alla verifica della documentazione dell’abitazione stessa.
Vediamo dunque insieme quali sono i documenti che occorrono per vendere casa, sia per accorciare i tempi, evitare le lungaggini burocratiche, ma anche per favorire l’avvicinamento a questo importante momento avendo già tutte le informazioni necessarie.
Scorriamo velocemente i documenti necessari, già trattati in passato in altri articoli del nostro blog:
- Attestato di Prestazione Energetica
Conosciuto anche con la sigla APE, è un documento essenziale da avere prima di cominciare a pubblicizzare la vendita della propria casa. Questo attestato, che ha una durata massima di 10 anni, fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche della proprietà e classifica l’immobile in una classe energetica (attualmente sono 10) che va da A4 a G. Per ottenere questo documento, se non se ne è in possesso oppure se è scaduto, ci si dovrà rivolgere ad un tecnico abilitato che si occuperà di redigerlo e registrarlo nei registri del Catasto Energetico Regionale.
- Atto di provenienza dell’immobile
È il documento che attesta chi è il proprietario di un determinato immobile e come ci è diventato. Può trattarsi, giusto per fare qualche esempio, di una compravendita, di una successione legittima oppure di una donazione. Questi atti vengono rilasciati dal notaio al momento in cui un determinato immobile subisce un trasferimento di proprietà; qualora questo atto sia stato perso è possibile rivolgersi nuovamente al notaio che lo aveva redatto o all’archivio notarile.
- Visura ipotecaria dell’immobile
Consente di conoscere se su un determinato immobile gravino eventuali pignoramenti, ipoteche oppure decreti ingiuntivi. È possibile richiederla all’Agenzia delle Entrate.
- Visura catastale storica
Si tratta di un documento indispensabile che permette di avere uno storico dei vari passaggi di proprietà e delle variazioni catastali che hanno interessato l’immobile nel corso degli anni.
- Planimetria catastale
Consente di conoscere la disposizione interna della casa in vendita. Perché una compravendita possa andare in porto senza criticità è fondamentale che tale planimetria rappresenti esattamente lo stato dell’immobile. È reperibile al Catasto.
- Documenti condominiali
Nel caso in cui l’immobile che si intende vendere faccia parte di un condominio sarà necessario dotarsi anche del regolamento condominiale che consente all’acquirente di conoscere i futuri vincoli. Importante è anche reperire la dichiarazione relativa al pagamento delle spese, da richiedere all’amministratore, quest’ultimo documento ha lo scopo di rassicurare il compratore rispetto al regolare saldo delle spese condominiali fino al momento della vendita.
- Documenti relativi a contratti di locazione
Qualora la proprietà che si intende vendere fosse concessa in affitto, il proprietario dovrà presentare anche il contratto stipulato per consentire al compratore di conoscere la durata e quindi la disponibilità futura dell’immobile.
Passiamo quindi ai documenti più specifici, in cui serve necessariamente l’operato di un tecnico incaricato dal proprietario o dall’acquirente il quale verificherà l’immobile nella sua globalità oltre che la conformità. Questa relazione sarà necessaria al notaio per stipulare l’atto di compravendita e garantirà le parti in sede di atto notarile.
La frase tipica dei proprietari che decidono di mettere in vendita un immobile è “la casa è tutta a posto”, invece è abbastanza comune quando si arriva ad effettuare le prime verifiche che manchino i documenti necessari. Un esempio è quello collegato alla mancanza delle planimetrie, in cui poi in alcuni casi, si mette in luce la non coerenza dello stato dei luoghi o in altri in cui si evincono difformità come aumenti di volume o la presenza di manufatti non autorizzati.
Per questo motivo ci sono documenti che il tecnico dovrà reperire e che proveranno la regolarità dell’immobile e dei suoi impianti, secondo quanto stabilito dalla legge.
Tra questi documenti troviamo:
– il permesso di costruire, e cioè l’autorizzazione del comune di riferimento con specifica approvazione alla trasformazione del territorio sotto il profilo edilizio ed urbanistico;
– il certificato di abitabilità, anche questo viene rilasciato dal comune di riferimento e corrisponde alla dichiarazione di correttezza del rispetto delle norme di sicurezza ed igiene;
– il certificato di conformità degli impianti elettrici, termici, idraulici a seconda di quanto è stabilito dalla legge per ciascuno.
Ogni immobile è stato costruito in base ad una autorizzazione detta titolo abilitativo (Licenza Edilizia, Concessione Edilizia Onerosa, Permesso di Costruire). La conformità urbanistica consiste nella perfetta corrispondenza tra il progetto depositato in Comune e lo stato di fatto.
Per gli immobili realizzati prima del 01.09.1967, è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo, tramite un’apposita dichiarazione riportata nel rogito da parte del venditore.
Per verificare la conformità edilizia o urbanistica, un tecnico abilitato deve accedere agli atti in Comune e confrontarli con lo stato di fatto.
Le difformità, ovvero la mancata corrispondenza, possono essere di 3 tipi:
Immobile totalmente abusivo: in questo caso l’immobile è stato costruito senza alcuna autorizzazione.
Piccole modifiche interne: in altre parole, non è stato costruito nulla in più rispetto a quello che è stato autorizzato, ma la suddivisione degli spazi interni non corrisponde allo stato di fatto. Tipicamente: eliminazione di una parte interna per unire soggiorno e cucina, spostamento di stanze, ecc.
Modifiche con aumento della volumetria: ad esempio la chiusura di un balcone con una veranda o la costruzione di una stanza in più.
Le difformità possono essere tantissime: alcune sanabili con una semplice SCIA, viceversa altre non possono essere sanate. Ma quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?
Con il rogito il compratore acquista l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova; in altre parole si trasferiscono anche eventuali abusi o irregolarità.
Le conseguenze possono essere anche molto gravi. Si va dalla denuncia penale con richiesta di demolizione e ripristino dei luoghi come da titolo abilitativo, ad una semplice sanzione amministrativa e relativa SCIA in sanatoria.
Ora soffermiamo la nostra attenzione su un altro documento, che crea molte perplessità: il certificato di agibilità o abitabilità
Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune dove si trova l’immobile, che attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza dell’immobile (ad esempio salubrità degli ambienti, conformità degli impianti installati, collaudo statico della struttura, conformità rispetto al superamento delle barriere architettoniche, ecc.).
Il certificato di agibilità deve essere fornito per gli edifici costruiti dopo il 30.06.2003, o per quelli già esistenti per i quali sono stati effettuati interventi edilizi particolari. Viceversa non c’è alcun obbligo per le costruzioni antecedenti a tale data.
Togliamo subito ogni dubbio. Un immobile può essere venduto anche senza il certificato di agibilità. Non c’è una legge che rende obbligatorio la presenza del certificato ma un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato di agibilità una maggior garanzia per l’acquirente.
Ricordiamo poi che per ciò che riguarda gli impianti la certificazione è obbligatoria per impianti creati o rifatti dal 2008 in poi. Per impianti compresi tra il 1990 e il 2008 si richiede una dichiarazione di rispondenza. Per quelli precedenti al 1990 normalmente non viene richiesta alcuna documentazione, e in atto si inserisce la clausola di esonero del venditore dal prestare garanzie in merito alla conformità degli impianti ai sensi del DM 37/2008.
Una volta che il tecnico (geometra, architetto …) avrà verificato la conformità e redatto la relazione possiamo procedere all’atto notarile.
La nostra agenzia vi seguirà passo passo nella vendita o nell’acquisto del vostro immobile affiancandovi con un team specializzato per ogni aspetto e passaggio della compravendita.
Chiamaci allo 0583-402198 o inviaci una mail a info@marcocatelli.it per avere informazioni!
