Danni causati dall’inquilino, chi paga?

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Un argomento assai diffuso e discusso tra proprietari di unità immobiliari è quello dei danneggiamenti riscontrati al termine di un contratto di locazione causati da scarsa manutenzione oltre al deterioramento dell’immobile stesso. Per questo motivo in molti si chiedono quali siano gli strumenti a tutela del proprietario ma anche dell’inquilino e come vengono suddivisi compiti e responsabilità.

In quest’articolo vedremo nel dettaglio quali possono essere le criticità sulla riconsegna dell’immobile locato e cosa fare.

Nel momento in cui un contratto giunge alla sua scadenza vi è l’obbligo del conduttore di restituire il bene al locatore in buono stato di manutenzione secondo quanto stabilito dall’art. 1590 del Codice Civile. In linea generale, ricordiamo che l’immobile dovrebbe essere restituito dall’inquilino nelle stesse condizioni in cui gli era stato consegnato dal proprietario, considerandone il naturale deterioramento.

È sempre bene, infatti, che le parti alla scadenza del contratto controllino che le condizioni della casa coincidano con quelle che sussistevano all’inizio della locazione. Per tale motivo, alla stipula del contratto viene generalmente compilato un verbale di consegna, magari accompagnato da un report fotografico, che riporta gli eventuali danni, le rotture e i difetti già preesistenti. In talune situazioni può succedere che quando un immobile viene restituito presenti alcune problematiche e che quindi il suo stato sia differente rispetto a quando era stato ricevuto.

È però importante distinguere le tipologie di danno e le situazioni che potrebbero verificarsi. Il bene potrebbe presentare un deterioramento dovuto all’uso, oppure una mancata effettuazione di interventi di manutenzione per questo può essere danneggiato notevolmente.

COSA SUCCEDE SE CI SONO DANNI ALL’IMMOBILE LOCATO ALL’ATTO DI RESTITUZIONE?

Esiste una norma secondo cui se si parla di deterioramento o consumo derivante dall’uso della cosa, l’inquilino non ha l’obbligo di restituire l’appartamento nello stato in cui gli viene consegnato. Altra situazione che è esclusa tra i casi di responsabilità a carico del conduttore è quella di deterioramento conseguente a vetustà.

Quindi, se i danni si sono verificati a causa di eventi inevitabili e imprevedibili, l’inquilino non può essere considerato responsabile, se:

  • sono dovuti al normale invecchiamento del bene come l’ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri, la presenza di pochi e piccoli fori sulle pareti;
  • il danno che ha determinato la distruzione o il deterioramento è casuale o non è imputabile a lui, pensiamo al caso di un incendio dovuto a causa estranee all’inquilino.

Se i casi sopra citati non comportano alcun tipo di responsabilità per il conduttore, al di fuori di tali ipotesi, l’inquilino potrà essere chiamato a rispondere della perdita e del deterioramento che avvengono nel corso del contratto di locazione.

LOCAZIONE FINITA E DANNI ALL’IMMOBILE LOCATO DA PICCOLA MANUTENZIONE

In seguito a danni di piccola manutenzione ci si chiede spesso se il locatore abbia il diritto di non accettare la consegna dell’immobile. Nel corso della locazione, il conduttore ha il compito di sostenere le spese per la piccola manutenzione, inoltre è tenuto a non aggravare la situazione e adottare un comportamento diligente. Infatti le piccole manutenzioni dell’immobile sono a carico del conduttore come recita il secondo l’articolo 1576 del codice civile. Ad esempio si fa riferimento ad interventi di manutenzione ordinaria al fine di evitare il deterioramento che ne potrebbe conseguire.

Tutto ciò ha un fine, ovvero quello di limitare i danni. Il proprietario è tenuto però a ricevere l’immobile anche in assenza di riparazioni, non si può rifiutare alla riconsegna delle chiavi se i danni sono limitati a piccoli lavori di manutenzione e può soltanto chiedere il risarcimento dei danni.

RISARCIMENTO DANNI

Nel caso in cui si arrivi al risarcimento danni una delle prime cose da fare è la dimostrazione dell’inadempimento dell’inquilino, ovvero che il bene è stato riconsegnato in maniera differente da com’era stato dato al conduttore. Ciò però non è sufficiente in quanto deve essere dimostrato il danno subito al patrimonio, nel momento in cui viene restituito l’immobile da parte del conduttore.

È necessario fornire quello che è il pregiudizio economico, ovvero la prova che ci siano davvero delle lesioni al patrimonio. Sarà poi il conduttore a dimostrare, attraverso la prova liberatoria, che i danni sono stati prodotti dal normale uso dell’immobile e dal degrado.

In caso di danni gravi si possono verificare varie situazioni. In primis ad esempio il locatore potrà rifiutare la consegna del bene finché il conduttore non gli corrisponda il risarcimento dei danni. Secondo l’articolo 1591 del Codice civile scatterà poi quella che è la mora con l’obbligo di corrispondere i canoni successivi alla data di riconsegna del bene.

IL VERBALE DI RICONSEGNA

Come fare quindi per tutelare entrambe le parti? Senza entrare troppo in tecnicismi, diciamo che può essere sufficiente un verbale di riconsegna dell’immobile.

Il verbale di riconsegna dell’immobile è una scrittura privata stipulata tra proprietario ed inquilino. La legge non prescrive un modello, quindi potrà essere stilato come preferito dalle parti. L’importante è che il verbale contenga alcune informazioni essenziali che elenchiamo:

  • i dati del conduttore, del locatore e dell’immobile
  • tinteggiatura dell’appartamento prima della sua restituzione
  • stato di ciascuno dei locali (cucina, bagno, salotto, camera da letto)
  • condizioni di eventuali pertinenze (box auto, giardino, cantina, terrazzo)
  • pavimenti e loro stato
  • informazioni sullo stato delle murature
  • stato degli infissi
  • tutti i dettagli sull’impianto di riscaldamento, condizionamento, elettrico, del gas e sugli impianti igienico-sanitari
  • informazioni sull’impianto telefonico e internet
  • stato del citofono e dell’antenna televisiva
  • letture di tutti i contatori (acqua, gas, elettricità)

Queste informazioni sono utili per capire e documentare se l’appartamento sia stato tenuto in buone condizioni o meno.

Se si sceglie di utilizzare un verbale di riconsegna dell’immobile, i nostri consigli sono i seguenti:

prima di firmare il contratto, documenta lo stato di manutenzione dell’appartamento facendo fotografie di ogni locale e dei contatori ed allegare al contratto stesso una scrittura dove si descrive lo stato di manutenzione di ciascun locale e dell’impianto oltre ad indicare anche le letture di ogni contatore.

Queste scritture saranno utili alla fine del contratto, per verificare l’effettivo buono stato dell’immobile.

Va ricordato che se non vengono adottate queste precauzioni, l’immobile si presume “in buono stato” sia all’atto della consegna che all’atto della restituzione. Quindi in caso di eventuali danni non si potrà far rivalsa sull’inquilino trattenendo la caparra. Una volta firmato il verbale di riconsegna dovrà essere restituito il deposito cauzionale, se l’appartamento è in uno stato analogo a quello in cui era all’inizio del contratto. Attenzione: stato analogo e normale usura sono due concetti diversi. Se si affitta un appartamento per sei anni, è normale che l’impianto di riscaldamento sia invecchiato. Se l’appartamento ha infissi in legno, è probabile che dopo anni il legno inizi a rovinarsi, solo per fare due esempi comuni. Queste situazioni non possono essere imputate all’inquilino, ma alla normale obsolescenza di tutti gli impianti e dei materiali. Quindi, la caparra dell’inquilino non può essere trattenuta per riparare i danni causati dal trascorrere del tempo, fattore che ovviamente non può essere imputato agli inquilini. L’inquilino ha solo l’obbligo di tenere l’appartamento in buono stato. E’ possibile trattenere la caparra solo per coprire evidenti danni causati dal tuo inquilino, se questi danni possono essere documentati grazie al verbale di riconsegna dell’immobile, ma anche a foto, elenchi o altri documenti predisposti prima della consegna dell’appartamento. Diversamente la caparra andrà sempre restituita. Consideriamo infine che, in caso di danni, non si potrà trattenere parte della caparra senza il parere favorevole dell’inquilino, che ha la facoltà di far stimare il danno per ricevere una valutazione oggettiva dei danni riscontrati.

POLIZZA RISCHIO LOCATIVO

Altro strumento a tutela di inquilino e proprietario è la polizza rischio locativo.

Il rischio locativo è derivato dall’articolo del codice civile che prevede l’imposizione al conduttore di restituire tutto ciò che ha ricevuto in locazione in condizioni pari a quelle in essere al momento della locazione. Questo vuol dire, come già indicato in precedenza, che se una persona entra in affitto in un appartamento, al termine del periodo deve lasciare lo stesso nelle medesime condizioni di quando lo ha ricevuto.

L’assicurazione sui rischi locativi mette al riparo il locatario da eventuali risarcimenti diretti nei confronti del locatore poiché se una proprietà subisce danni come ad esempio incendio, scoppio, spandimento di acque ed altro, sempre per colpa imputabile al conduttore e durante la validità di un contratto di affitto, egli è pienamente responsabile ed è tenuto al risarcimento. Stipulando un’assicurazione rischio locativo l’affittuario si pone al riparo da eventuali rischi di dover pagare personalmente il danno.

Speriamo che le informazioni che ti abbiamo dato in questo articolo ti siano state utili ma se vuoi qualche consiglio in più chiamaci allo 0583997201 o inviaci una mail a info@marcocatelli.it , ti risponderemo nel più breve tempo possibile!

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