Vendere casa: gli adempimenti burocratici

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Il processo per vendere casa può essere più o meno lungo, può esaurirsi in pochi mesi come protrarsi per periodi ben più lunghi. Per tentare di ridurre questo tempo può essere molto utile farsi trovare pronti con la documentazione e i vari adempimenti burocratici necessari. Si tratta tra l’altro di documenti da presentare obbligatoriamente e tanto vale spendersi prima possibile per averli a disposizione.

L’atto di compravendita

Ovviamente non puoi vendere ciò che non ti appartiene, a meno che tu non sia il protagonista di qualche vecchio film. L’atto di acquisto originario, anche detto atto di provenienza, per l’appunto comprova il fatto che sei proprietario della casa oggetto della vendita. Si tratta del rogito notarile di acquisto che era stato redatto e registrato dal notaio al momento in cui tu avevi acquisito l’immobile.

Se lo hai smarrito puoi richiedere al notaio di consegnartene una copia oppure rivolgerti all’archivio notarile presso il quale il documento era stato registrato.

La planimetria catastale

Si tratta di una pianta dell’immobile in scala, solitamente 1:200, che rappresenta su carta la struttura dell’immobile stesso. Contiene inoltre tutte le informazioni registrate presso l’ufficio del catasto, quali numero dei vani, altezze e misurazioni esatte degli spazi. La legge precisa che la planimetria catastale dev’essere aggiornata al momento della vendita, pertanto, se la reale situazione della casa non è più coerente con quello che viene rappresentato sulla planimetria, dovrai intervenire per i dovuti adeguamenti interpellando un architetto o un geometra per aggiornare le modifiche.

La planimetria catastale è disponibile online sul sito dell’Agenzia delle Entrate, presso l’agenzia del territorio o richiedendola sia all’agente immobiliare che segue la compravendite o al proprio tecnico.

Il certificato di agibilità

Viene rilasciato dagli uffici comunali di competenza ed attesta le condizione di igiene, energetiche e di sicurezza della casa e dei suoi impianti. Qualora tu abbia smarrito il certificato di agibilità, puoi sia richiederne una copia in Comune o incaricare il tecnico di fiducia.

L’Attestato di Prestazione Energetica

Questo documento, conosciuto anche col suo acronimo APE, viene redatto da un tecnico specializzato che lo registra presso il Catasto Energetico Regionale successivamente ad un sopralluogo presso l’immobile.

L’Attestato di Prestazione Energetica indica la classe energetica della casa con un valore compreso tra le lettere alfabetiche G e A+ che rappresentano la capacità dell’immobile di risparmiare energia; indica altresì l’ IPE (Indice di Prestazione Energetica) e dei suggerimenti per migliorarla.

Il documento ha una validità di 10 anni, è obbligatorio ed esserne sprovvisto espone al rischio di una multa che varia dai 3000 euro ai 18000.

Certificato di conformità degli impianti

Questo certificato è una dichiarazione rilasciata da un tecnico specializzato mediante il quale viene attestata la conformità di tutti gli impianti di un immobile rispetto alle varie normative e leggi. Coinvolge tutti i tipi di impianti: impianto elettrico, del gas e idraulico, impianto di riscaldamento e impianto di antincendio fino alle porte ed i cancelli automatizzati oltre alle documentazioni relative agli impianti di condizionamento dell’aria.

Qualora al momento del rogito sia mancante, il compratore si impegna a regolarizzare tutti gli impianti della casa successivamente all’acquisto della casa stessa.

L’Ispezione Ipotecaria

L’ispezione ipotecaria mette al sicuro il compratore da spiacevoli sorprese. Con esso si verifica che sull’immobile in vendita non gravino decreti ingiuntivi, pignoramenti e ipoteche. E’ pertanto anche interesse del proprietario che desidera vendere la casa certificare che lo stato sia idoneo alla vendita.

L’ispezione ipotecaria viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, può anche essere richiesta sia all’agenzia immobiliare incaricata o anche al proprio tecnico, generalmente questi professionisti sono dotati di sistemi atti a reperire tale documentazione.

Questa è la documentazione che è necessario produrre per presentarsi con il compratore e l’agenzia immobiliare presso il notaio per procedere all’atto di compravendita ed il nuovo rogito.

E dopo la vendita ?

A differenza di ciò che molti immaginano, le incombenze per il proprietario uscente non sono finite.

Oltre alla consegna delle chiavi che generalmente avviene il giorno della stipula dell’atto notarile salvo taluni casi in cui per legge il venditore può richiedere di prendersi il tempo necessario allo sgombero o ad accertarsi che la somma pattuita venga effettivamente accreditata nel caso del mandato irrevocabile, esistono altri adempimenti che spesso il venditore di un immobile tende a non considerare.

Nel caso d’immobile facente parte di un condominio deve essere fatta la comunicazione all’amministratore. Tale comunicazione dovrà indicare le generalità del nuovo acquirente, così da potergli addebitare le spese condominiali a partire dalla data del rogito. Fino al completamento di questa procedura il venditore rimarrà responsabile delle spese del condominio. La comunicazione viene effettuata trasmettendo all’amministratore una copia autentica dell’atto di compravendita.

Usualmente l’atto potrà essere richiesto allo studio notarile dopo 20-30 giorni dalla stipula.

Avvenuto il passaggio di proprietà della casa andranno chiuse tutte le utenze relative all’immobile venduto o altrimenti le parti possono accordarsi per un subentro nelle utenze. In questo caso alle società fornitrici dei servizi non andrà richiesta la disdetta ma la voltura dei contratti al nuovo proprietario.

Per concludere, dopo il rogito e la relativa consegna delle chiavi, il venditore dovrà procedere al cambio d’intestazione delle imposte e delle tasse sulla proprietà, occorrerà pertanto comunicare al comune l’avvenuta vendita dell’immobile. E’ importante che questa comunicazione venga effettuata in maniera solerte in modo da avere una corretta attribuzione della TARI. Tieni presente che le tasse da pagare sono relative ai mesi di possesso dell’immobile.

Altro aspetto da attenzionare è la presenza o meno di un’assicurazione privata sulla casa, è importante che tu ricordi di contattare la tua compagnia assicurativa e di comunicarlo all’acquirente. Sarà poi l’acquirente stesso che entro 10 giorni dovrà disdire la stessa per evitare di subentrare tacitamente nel contratto con l’obbligo di pagarne i premi. 

Queste sono le incombenze principali, ma ogni caso va analizzato per le sue specificità. La nostra agenzia immobiliare ha tutte le competenze e l’esperienza per supportarti e seguirti nelle varie fasi che ti porteranno alla vendita delle tua casa. Se hai bisogno di chiarimenti o di una consulenza professionale non esitare a contattarci compilando il form che segue.

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