Tra le varie possibilità che il mercato immobiliare offre c’è anche quella dell’acquisto della “nuda proprietà”, molti ci domandano di che cosa si tratti, che conseguenze abbia e se sia veramente conveniente.
La vendita della nuda proprietà è una soluzione che, specialmente nei periodi di incertezza economica, si ritaglia un discreto spazio all’interno del mercato immobiliare ed è una tipologia di vendita che può portare diversi vantaggi sia per chi vende che per chi compra.
Intanto iniziamo a capire qual è il significato di questo termine.
Bisogna, in primo luogo, fare una distinzione fra nudo proprietario e usufruttuario:
Il nudo proprietario è colui che cede il proprio diritto di godimento (ovvero il diritto di godere e di disporre) del bene a un altro soggetto. Esso sarà il vero proprietario dell’immobile ma non potrà sfruttarlo. In sostanza il nudo proprietario viene “spogliato” in parte del suo diritto di proprietà.
L’usufruttuario, invece, è colui che cede al nudo proprietario il suo diritto di godimento ma non il diritto di proprietà. Chi vende può continuare a vivere nella casa per tutta la vita e l’acquirente può prenderne possesso solo dopo il decesso del venditore.
Facciamo un esempio: se decidiamo di acquistare la nuda proprietà di una casa noi diventeremo i veri e propri “padroni” di casa ma non potremo utilizzarla da subito. Chi invece vende è l’usufruttuario il quale può continuare a vivere in casa fino alla data stabilita nel contratto di compravendita o alla fine della vita dell’usufruttuario (se è una persona fisica e non viene specificato nel contratto termina con la sua vita invece se è una persona giuridica ha termine dopo i trenta anni). Inoltre, l’usufruttuario ha la possibilità di affittare l’immobile o vendere il diritto di usufrutto, se il contratto lo consente ma in ogni caso, il diritto, anche se ceduto, non può eccedere la vita dell’usufruttuario originario. Dopo il termine stabilito, il nudo proprietario può usufruire pienamente dell’immobile, ad esempio decidendo di viverci o affittarlo a terzi.
Andiamo adesso a vedere quali sono i vantaggi dell’acquirente ( l’ipotetico nudo proprietario) e quelli del venditore ( l’usufruttuario) :
- L’usufruttuario venderà il suo diritto di disporre ma può restare a vivere nella sua casa e soprattutto ha possibilità di avere liquidità immediata senza aspettare di vendere a tutti gli effetti la propria casa
- Il nudo proprietario ha la possibilità di comprare casa ha un prezzo conveniente senza però andarci ad abitare fin da subito ma può considerare l’affare come un investimento.
Ma come si fa a calcolare la nuda proprietà di un immobile?
La valutazione avviene tramite dei parametri stabiliti dal Ministero delle Finanze. In linea generale possiamo dire però che la nuda proprietà è più costosa quando gli usufruttuari sono anziani in quanto ci aspettiamo che la loro aspettativa di vita sia più breve rispetto a usufruttuari più giovani e quindi la nostra attesa di poter disporre e godere del bene sarà più breve.
Per calcolare il valore della nuda proprietà è necessario tenere in conto diversi indicatori. Gli indicatori sono:
- il valore della piena proprietà;
- l’età dell’usufruttuario in anni compiuti.
In base all’età dell’usufruttuario il valore della proprietà sarà diviso in percentuale tra usufrutto e nuda proprietà.
L’acquirente della nuda proprietà di un immobile sosterrà un costo di acquisto pari al valore di mercato dell’immobile scontato dell’usufrutto. L’acquirente non potrà godere del bene fino al momento in cui sarà presente il diritto di usufrutto.
Come si calcola l’usufrutto in base all’età?
La norma di riferimento per calcolare l’età dell’usufruttuario è la D.M. 12 dicembre 2019 – in G.U. n. 293 del 14.12.2019 – in vigore dal 1° gennaio 2020
In base all’età dell’usufruttuario riportiamo alcune percentuali di ripartizione:
da 0-20 anni 95% usufrutto e 5% nuda proprietà;
da 51-53 anni 70% usufrutto e 30% nuda proprietà;
da 64-66 anni 50% usufrutto e 50% nuda proprietà;
da 83-86 anni 20% usufrutto e 80% nuda proprietà;
da 93-99 anni 10% usufrutto e 90% nuda proprietà;
oltre i 100 anni non è previsto.
Adesso che abbiamo chiarito tutti concetti, siete a conoscenza di tutti i pro e i contro della nuda proprietà. Se pensavate di valutare un acquisto di questo genere non esitate a contattarci anche per qualsiasi delucidazione
Ci trovate in Via Pesciatina 1209 o contattateci al 0583/997201
Al prossimo post !
