Nelle scorse settimane abbiamo affrontato diversi aspetti relativi ai contratti di locazione. E’ giunto il momento di conoscere quali tipologie di contratto sono previsti in materia di affitto immobiliare.
In generale tutti i contratti di locazione regolano il rapporto che intercorre tra un locatore, cioè il proprietario dell’immobile, ed il conduttore che nel caso dei contratti di affitto ad uso residenziale è denominato anche inquilino, quindi è il soggetto che gode dell’utilizzo dell’immobile stesso. Nel contratto pertanto vengono determinati i canoni di affitto mensile che il conduttore è tenuto a versare a favore del locatore e tutti quegli accordi, sempre in osservanza della legge in base alla formula contrattuale, che vengono stipulati dalle due parti.
Le tipologie di contratto di affitto in ambito residenziale sono le seguenti
- contratto di locazione a canone libero
- contratto di locazione a canone concordato
- contratto di locazione di tipo transitorio
- contratto transitorio per studenti
Al di là delle specifiche che a breve descriveremo per ogni tipologia di contratto, va precisato che ognuno di essi si muove entro certi limiti determinati dalla legge vigente. Inoltre ricordiamo anche in questo articolo che un contratto non opportunamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate è nullo.
Uno degli aspetti sul quale la legge interviene è la durata di validità del contratto stesso e le regole che determinano l’opzione di rinnovo e quella di recesso.
Contratto di locazione a canone libero
Con la stipula di un contratto d’affitto a canone libero le due parti, locatore e conduttore, determinano liberamente il canone d’affitto che il conduttore è tenuto a corrispondere al locatore. La legge stabilisce che questo tipo di contratto deve avere la durata minima di 4 anni allo scadere dei quali il contratto stesso si rinnova automaticamente per ulteriori 4 anni. Da qui la nota denominazione di “contratto 4+4”. Tecnicamente il contratto potrebbe protrarsi ulteriormente nel tempo, quindi oltre i primi 8 anni.
Il locatore avrà facoltà di recedere dal contratto allo scadere del primo quadriennio solo in uno dei seguenti casi:
- Il locatore decide di utilizzare la casa per sé o per un familiare;
- Il locatore vende l’immobile con la condizione che non abbia altro immobile libero nel medesimo comune;
- Il locatore ha necessità di intervenire con lavori strutturali sull’immobile.
- Il conduttore ha la disponibilità di altro alloggio
- Il conduttore non occupi con continuità l’abitazione e abbia stabilito altrove la propria residenza
Entrambi, locatore e conduttore, al termine dei primi 8 anni hanno facoltà di recedere dal contratto senza necessità di motivare la decisione.
Il conduttore da parte sua può decidere di recedere dal contratto di affitto per gravi motivi intervenuti durante il periodo della locazione. I gravi motivi si rappresentano come fatti previsti dalla legge e comprendono casi di forza maggiore che obbligano il conduttore a trasferirsi o casi in cui un malfunzionamento dell’immobile o un suo difetto ponga a rischio l’incolumità del conduttore e dei suoi familiari. A queste motivazioni possono aggiungersene altre che le due parti, proprietario ed inquilino, decidono di prevedere e mettere per iscritto nel contratto di locazione. Va altresì detto che la locuzione “gravi motivi “ risulta assai discussa, la giurisprudenza negli anni ha portato ad un maggiore elasticità nell’attuazione di detto diritto ma ancor oggi persistono alcune zone d’ombra sulla sua interpretazione.
Ad ogni modo sia il locatore che il conduttore, qualora decidano di rescindere il contratto, rispettando ognuno i casi sopra elencati, sono tenuti ad inviare una lettera raccomandata all’altra parte almeno 6 mesi prima. L’inerzia delle parti produce al termine di ogni quadriennio il rinnovo automatico del contratto per ulteriori 4 anni alle stesse condizioni.
Contratto di locazione a canone concordato
Nel contratto di locazione a canone concordato il canone di affitto non viene stabilito dalle parti, ma è fissato da accordi presi da associazione presenti sul territorio locale che curano gli interessi rispettivamente dei proprietari e degli inquilini. Questo tipo di contratto è stato introdotto allo scopo di calmierare i prezzi degli affitti in modo da agevolare coloro che hanno necessità di prendere casa in affitto.
In parte possiamo dire che è una misura introdotta in seguito all’abolizione del famoso “equo canone”.
Anche i proprietari godono di alcuni benefici che si traducono soprattutto in un abbattimento delle tassazioni. Infatti il locatore dovrà versare l’IRPEF su un canone decurtato del 30% oltre ad un’imposta di registro scontato del 30%. Nell’ipotesi invece che la proprietà scelga il regime fiscale della cedolare secca l’aliquota applicata scende dal 21% dei contratti a canone libero a quella agevolata del 10%.
Puoi approfondire il tema dei contratti con cedolare secca in questo articolo.
Un beneficio fiscale è previsto anche per il conduttore dal momento che per redditi entro i 15.493,71 euro è prevista una detrazione per l’imposta sul reddito pari a 495,80 euro, mentre per redditi superiori ma fino a 30.987,41 la detrazione è di 247,90 euro.
Il contratto di locazione a canone concordato ha una durata di 3 anni + 2 anni. Alla fine del triennio proprietario ed inquilino possono decidere di recedere inviando un preavviso di almeno 6 mesi a mezzo lettera raccomandata. In caso contrario sarà semplicemente valido per 2 anni ulteriori.
Alla fine del quinquennio le due parti sono libere di riaccordarsi per nuove condizioni, di prorogare di 3 anni o 2 anni il rapporto contrattuale, oppure di recedere dal contratto sempre inviando una lettera raccomandata almeno 6 mesi di anticipo.
Contratto di locazione transitorio
Il contratto di locazione di tipo transitorio è previsto per casistiche in cui sia giustificata la necessità temporanea ad un utilizzo dell’immobile da parte del conduttore per un periodo di tempo limitato e breve. Si pensi ad un trasferimento temporaneo per esigenze lavorative.
Infatti la locazione per questa tipologia di contratto deve avere una durata compresa tra 1 mese e 18 mesi. Al contratto vanno allegati i documenti che attestino i motivi della necessità ad un uso abitativo transitorio dell’immobile oggetto del contratto d’affitto.
Trascorso il periodo di locazione che viene determinato per iscritto nel contratto, il contratto stesso scade naturalmente senza alcuna necessità di notifica tra le parti. Essi hanno facoltà a quel punto di definire un nuovo accordo o prolungare il medesimo solo se sussistano le motivazioni di necessità di cui abbiamo scritto precedentemente.
Relativamente alle dinamiche fiscali anche in detto contratto si applicano le agevolazioni previste nei contratti a canone concordato.
Contratto di locazione per studenti
Il contratto di locazione per studenti è un particolare tipo di contratto d’affitto transitorio. In pratica è previsto per gli studenti fuori sede e difatti è praticabile solo nei comuni che siano sede universitaria o che ospitino sedi distaccate. Questo contratto deve avere una durata compresa tra i 6 e i 36 mesi e a beneficiarne dev’essere un conduttore o un gruppo di conduttori che documentino il loro stato di studenti presso l’Università. Gli studenti che beneficiano dell’immobile devono avere residenza in un comune diverso da quello in cui si trova l’Università frequentata.
La verifica della sussistenza di tali condizioni spetta al locatore.
Questo contratto può essere rinnovato una volta giunti al suo termine. Entrambe le parti possono recedere prima della scadenza con un preavviso di almeno 3 mesi.
Contratto di comodato d’uso
Un capitolo a parte invece è quello relativo al contratto di comodato d’uso di un bene immobile, questa formula contrattuale è prevista quando un proprietario destina l’uso dell’immobile ad una o più persone senza riscuotere alcun canone.
Il tempo di durata può essere determinato o indeterminato. Nel secondo caso il proprietario ha diritto a rientrare in possesso dell’immobile quando è nella necessità e il comodatario è obbligato a restituirglielo.
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