Affittare casa: rischi del fai da te

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Si tratta di un tema che abbiamo affrontato in questo articolo analizzando chi vuol vendere la propria abitazione, stavolta lo affronteremo dal punto di vista del proprietario che desidera fare reddito dando in affitto una propria casa. Meglio affidarsi ad un’agenzia immobiliare o meglio il fai da te ?

Proviamo a metterci nei panni di un proprietario. Ha comprato o ereditato una seconda casa e desidera darla in affitto per aumentare i propri guadagni e migliorare la propria condizione economica. Davanti a lui si pone immediatamente un quesito: “mi rivolgo ad un’agenzia immobiliare o faccio tutto da solo ?”. In prima battuta potrebbe semplicemente analizzare i costi assunti o meno: ovviamente se dovesse rivolgersi a dei professionisti graverà su di lui la spesa che l’agenzia immobiliare comporterebbe, facendo da sé dovrebbe impegnarsi personalmente ma senza incorrere in spese ed una volta trovato l’inquilino potrà iniziare a mettere a reddito l’immobile.

Questo proprietario farà alcune considerazioni e molto probabilmente penserà che oggi giorno esistono Internet e Google che aiutano a risolvere qualsiasi problema. Esistono diverse piattaforme dove pubblicare gratuitamente un annuncio immobiliare, e altre risorse nel web dove scoprire come redigere un contratto d’affitto o addirittura scaricarne uno precompilato; basterà semplicemente personalizzarlo secondo necessità.

Ecco come il nostro proprietario immagina l’excursus

Scatto alcune foto all’immobile, pubblico l’annuncio su qualche portale, accompagno i visitatori interessati e quando trovo una persona che mi da fiducia concludo l’affare, tanto io sono bravo ad inquadrare le persone. A questo punto scarico un contratto preso da qualche sito affidabile e di lì a breve il mio reddito aumenterà di 700 euro al mese facilmente”.

In effetti lo scopo dell’affittare una seconda casa dovrebbe proprio essere proprio quello di aumentare il proprio reddito senza affannarsi eccessivamente. E se tutto, ma proprio tutto andasse molto liscio, l’esito potrebbe anche essere questo.

Ma la realtà, purtroppo per il nostro proprietario, è quasi sempre molto diversa.

Ecco cosa realmente accadrebbe

Il proprietario si reca nella casa per scattare le foto e produrrà un materiale poco accattivante, in quanto egli non ha probabilmente l’esperienza necessaria per ottimizzare le luci, i colori e gli spazi. Affronterà anche le schede tecniche dell’annuncio riempiendole in maniera incompleta e non corretta, lasciando di conseguenza dei dubbi all’interessato che visiona l’annuncio stesso.

Pubblicando poi l’annuncio su un paio di portali da li in poi riceverà parecchie telefonate e sarà costretto a portare i molti sedicenti interessati ad affittare i suoi locali. Si tratterà di persone che hanno visionato un annuncio redatto alla buona e con foto non ottimali, per la maggior parte saranno individui che, magari trovandosi in difficoltà economica, considereranno l’immobile alla loro portata anche per mancanza di alternative.
Molti visitatori in ogni caso non si sentiranno a proprio agio fra vecchi mobili e suppellettili troppo personali, pareti da ridipingere e rubinetteria vecchia e probabilmente soprassederanno alla conclusione dell’affare. Pertanto dopo diversi mesi finalmente il proprietario si deciderà ad accettare la proposta di un tizio che ha cercato di tirare un bel po’ sul prezzo ma pur di concludere si accontenterà.

Va bene, forse il più è fatto ?”. Neanche per idea!

Il proprietario scaricherà il modello del contratto, riempirà poi i campi dedicati ai dati da personalizzare e si arriverà alla firma e alla successiva consegna delle chiavi. Il nuovo inquilino lascerà un deposito cauzionale diciamo di 1400 euro e si trasferirà nella casa, mentre il proprietario che è persona onesta e precisa si precipiterà all’Agenzia delle Entrate per registrare il contratto d’affitto.

Dopo pochi mesi il proprietario viene chiamato da un altro condomino del palazzo il quale si lamenta di alcuni comportamenti del proprio inquilino. L’inquilino stesso si fa sentire perché pretende che il proprietario intervenga per riparare una persiana ed un rubinetto che perde acqua.
L’Agenzia delle Entrate si fa viva perché le cose non quadrano, c’è qualche irregolarità ma che può essere sanata con l’esborso di alcune tasse non previste o mal calcolate all’inizio.
Dulcis in fundo: dopo neanche un anno dalla firma del contratto l’inquilino telefona al proprietario spiegandogli che sta attraversando un periodo di difficoltà ma solo temporaneo; presto si rimetterà in pari con gli affitti.

Dopo qualche altro mese arriva un bonifico, l’importo è in realtà insufficiente ma purtroppo sono anche gli ultimi soldi che il proprietario si vedrà accreditare da parte dell’inquilino.
Nei primi tempi il proprietario si sentirà in difficoltà, non saprà come comportarsi e si troverà da solo di fronte a tutto questo; ma ad un certo punto deciderà di prendere in mano le redini in modo risoluto e passare all’azione. Telefona a sua volta all’inquilino, il quale accampando più di una scusa guadagnerà qualche altro mese. Ma quel che è troppo è troppo, ora il proprietario si recherà dall’avvocato, gli costerà qualche soldo ma per lo meno tornerà in possesso dell’immobile.
E infatti dopo ulteriori 9 mesi / 1 anno l’inquilino finalmente riconsegna le chiavi di casa al proprietario il quale recandosi nell’immobile stesso si renderà conto che la caparra inizialmente incassata non sarà sufficiente a rimediare ai danni lasciati dall’inquilino.

Cosa accadrebbe se il proprietario si rivolgesse ad un’agenzia immobiliare ?

Il primo aspetto che dei professionisti del settore cureranno sarà quello di individuare, in base alle caratteristiche dell’immobile e alla sua posizione geografica, quale possa essere il target ideale: una famiglia o un professionista single ? Sarebbe questa casa più idonea agli affitti turistici o per studenti ?
L’agenzia immobiliare, definita la finalità dell’affitto, saprà consigliare le eventuali migliorie. Investire qualche soldo all’inizio risulterà nel tempo molto conveniente perché ci sarà un sicuro rientro.

Il passaggio successivo sarà quello di individuare la tipologia di contratto più adatta allo scopo. La scelta del contratto può ottimizzare il rapporto tra i costi per lo più fiscali e l’introito derivato dai canoni d’affitto.
In un precedente articolo abbiamo preso in rassegna le varie tipologie di contratto d’affitto: clicca qui per leggerlo. Per brevità qui vi ricordiamo a titolo di esempio che un contratto d’affitto a canone libero permette di stabilire il canone d’affitto, mentre con il contratto a canone concordato il canone appunto viene stabilito da comuni e associazioni territoriali ma al contempo comporta dei vantaggi fiscali.

Il rilievo fotografico fatto da un’agenzia consentirà di presentare l’immobile in modo più efficace, così come l’annuncio testuale redatto dall’agenzia sarà più incisivo: da un lato c’è l’esperienza, dall’altro sarebbe il risultato di un’analisi che, come dicevamo, è stata fatta a monte. Le agenzie immobiliari inoltre sui principali portali di settore fruiscono di servizi a pagamento di cui un privato non può beneficiare; servizi che consentono fra le altre cose di dare agli annunci maggiore visibilità.

Il proprietario non dovrà preoccuparsi di selezionare i visitatori, ci saranno professionisti che fanno questo per mestiere e che se ne occuperanno. Le visite che seguiranno saranno più mirate per due motivi: l’annuncio rispecchia determinate caratteristiche e chi riceve le chiamate sa come indagare per capire se l’interessato sia realmente in cerca di quel tipo di immobile. Inoltre chi guarda un annuncio ben costruito e sapendo che dietro c’è un’agenzia immobiliare ha la percezione che l’oggetto che sta visionando sia solo per gente referenziata ed è più difficile che alzi il telefono se non sia nelle condizioni di fare fronte al canone. Successivamente, nel momento in cui uno degli interessati manifesterà interesse a concludere una trattativa, una buona agenzia immobiliare metterà in pratica una serie di procedure atte a definire la solvibilità del potenziale inquilino verificandone l’effettivo reddito e se abbia una posizione finanziaria in regola. Dai un’occhiata al nostro servizio check cliente.

Il contratto d’affitto sarà perfettamente a norma di legge e gli impegni fiscali ai quali il proprietario dovrà fare fronte saranno chiari da subito evitando così noie con l’Agenzia delle Entrate. Se fosse possibile accedere a determinate agevolazioni fiscali non se ne perderebbe l’occasione. Il contratto inoltre sarà redatto in modo da tutelare le due parti, proprietario e inquilino, sugli aspetti post-contrattuali, andando a specificare le condizioni in cui si trova l’immobile e gli oggetti ivi contenuti di proprietà del locatore al momento della stipula.

Risparmiare tasse, ottimizzare le entrate, individuare il target ideale e finalizzare il contratto d’affitto con l’inquilino giusto sono di per sé dei motivi sufficienti per determinare quanto sia conveniente affidarsi ad una buona agenzia immobiliare. Consideriamo anche quanto possa essere vantaggioso risparmiare tempo, evitare stress e vivere con serenità un’esperienza che altresì potrebbe risultare molto complessa.

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