Obblighi e diritti del locatore e del conduttore

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Come ogni contratto anche quello di affitto, o più precisamente di locazione, definisce una serie di diritti ed obblighi di cui le parti contraenti, il locatore ed il conduttore, sono tenute a godere o a rispettare. Che tu sia proprietario di una casa concessa in locazione o sia il fruitore del bene, potresti non essere totalmente al corrente dei diritti che puoi vantare e dei doveri che sei tenuto ad assolvere.

Nel corso dell’articolo faremo riferimento alle due parti in causa utilizzando spesso il relativo termine tecnico.

Ovvero:

  • Locatore: il proprietario dell’immobile oggetto del contratto di affitto;
  • Conduttore: l’inquilino, il fruitore dell’immobile il quale corrisponde al locatore la somma pattuita per godere del bene.

Come principio generale sarebbe utile che tra locatore e conduttore venga instaurato sin dall’inizio un rapporto collaborativo; entrambe le parti vivrebbero più serenamente conseguendo rispettivamente i propri scopi. Ma le vicende umane sono imprevedibili, si sa, a maggior ragione quando ci sono interessi economico-patrimoniali dove appunto non si può escludere che fra i due soggetti si possano nel tempo creare tensioni o scontri. Pertanto è bene conoscere gli obblighi al quale il contratto di locazione li vincola oltre ai diritti.

Tra l’altro molte contese tra locatore e conduttore scaturiscono proprio da una conoscenza approssimativa di questa materia.

Fatta esclusione di eventuali accordi presi per iscritto da locatore e conduttore, gli oneri come i diritti vengono sanciti dalla legge. Facciamo in particolare riferimento, fra gli altri, agli articoli 1575, 1581 e 1587 del Codice Civile.

E’ bene fare una premessa importante: qualsiasi rivalsa che il locatore o il conduttore abbiano a pretendere, essa sarà esigibile soltanto nel caso in cui il contratto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Un contratto di affitto non registrato di fatto è nullo.

Quali sono gli oneri e i diritti del locatore ?

Cominciamo dagli oneri.

Il locatore è tenuto a consegnare l’immobile in buono stato affinché il conduttore possa goderne per le finalità previste dal contratto d’affitto. Inoltre il locatore è anche tenuto a mantenere l’immobile stesso nelle condizioni necessarie intervenendo per eventuali riparazioni.

In questo caso si fa riferimento ad interventi onerosi e/o strutturali finalizzati alla riparazione di danneggiamenti o malfunzionamenti non imputabili ad usi e comportamenti impropri del conduttore e non quelli relativi all’ordinaria manutenzione. Nel novero rientrano quindi anche quei danneggiamenti derivati dalla normale usura nel tempo. Non rientrano come già indicato invece quegli interventi di manutenzione ordinaria e di piccola entità che invece restano in capo al conduttore. Per fare qualche esempio, al locatore spettano i lavori per il rifacimento del tetto o quelli relativi al corretto funzionamento dell’impianto di riscaldamento; la riparazione di un rubinetto che perde, un vetro rotto o una maniglia da sostituire spettano invece al conduttore.

Il locatore è obbligato in taluni casi anche ad adoperarsi nell’ipotesi sia necessario intervenire su un elettrodomestico di sua proprietà e che rientra nei beni fruiti dal conduttore. Ad esempio se l’appartamento è provvisto anche di lavatrice e questa presenta dei malfunzionamenti che comportano una complessa e onerosa riparazione il proprietario è tenuto a sostituirla, diverso come vedremo più avanti, invece il caso in cui le riparazioni di queste apparecchiature siano collegate a piccole manutenzioni.

Il locatore è obbligato a mettere a conoscenza il conduttore di eventuali vizi occulti, ovvero quei vizi non evidenti al momento della visita da parte della persona interessata ad affittare l’immobile. Se il locatore omette di evidenziare eventuali vizi occulti, il conduttore è nel diritto di richiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento di eventuali danni provocati da un vizio sottaciuto. Un vizio occulto, quindi non evidente al momento in cui il conduttore visionava l’immobile, può essere ad esempio il tetto pericolante o in cui persistono delle infiltrazioni.

Altra responsabilità in capo al locatore è quella di provvedere alla registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate. I relativi costi, ove previsti, sono ripartiti con il conduttore previa presentazione delle contabili, ma l’obbligo a provvedere spetta per l’appunto al locatore.

Infine, alla riconsegna dell’immobile, il locatore dovrà restituire al conduttore la somma eventualmente ricevuta come deposito cauzionale al momento della stipula del contratto di locazione.

Veniamo ora ai diritti del locatore.

Il locatore ha diritto a ricevere il pagamento del canone di affitto nelle forme e nelle modalità convenute al momento della stipula del contratto. L’eventualità di mancati pagamenti o ritardi, mette nelle condizioni il proprietario di procedere allo sfratto dell’inquilino moroso, alla risoluzione del contratto di affitto e a richiedere i danni, dato che seppur sfrattato il conduttore resta nell’obbligo di versare le somme che eventualmente lo vedono ancora debitore nei confronti del locatore.

Al termine del rapporto intercorso e quindi quando il conduttore restituisce le chiavi dell’immobile al locatore, quest’ultimo ha il diritto di rientrare in possesso dell’immobile stesso nelle condizioni nelle quali lo aveva consegnato, fatto salvo il deterioramento dovuto all’uso e al tempo.

Se il locatore aveva consegnato l’appartamento tinteggiato ed in buono stato di pulizia, egli ha il diritto di rientrarne in possesso pulito e tinteggiato.

Il locatore resta esentato da tutte le spese che sono a carico del conduttore, come le spese condominiali destinate alle normali attività di manutenzione e pulizia degli spazi condivisi: ad esempio la pulizia delle scale e del giardino o la manutenzione dell’ascensore se presente nel condominio.

Quali sono gli oneri e i diritti del conduttore ?

Anche in questo caso cominciamo dagli oneri.

Il primo onere al quale il conduttore è vincolato, è quello di corrispondere a favore del locatore il pagamento dei canoni pattuiti con regolarità ovvero entro i tempi previsti dal contratto. Gli eventuali inadempimenti del locatore non pongono il conduttore nel diritto di sospendere i pagamenti o ridurne gli importi. Egli avrà eventualmente facoltà di far valere le proprie pretese in sede giudiziaria ottenendo il rimborso laddove venga sentenziato dal Giudice.

Il conduttore ha l’obbligo di prendersi cura dell’immobile con diligenza. E al termine della locazione è tenuto a riconsegnare al locatore l’immobile nelle stesse condizioni nelle quali lo aveva ricevuto. Come specificato precedentemente, ci riferiamo alle condizioni al netto del naturale deterioramento dovuto ad un uso proprio del bene.

È bene a tal proposito che nel contratto di locazione o in un verbale di consegna allegato siano descritti le condizioni dell’immobile ed eventuali beni presenti nell’immobile stesso come arredi o elettrodomestici.

Il conduttore deve utilizzare l’immobile secondo le finalità previste dal contratto.

Le spese a carico del conduttore.

Oltre al canone di affitto il conduttore deve farsi carico delle spese derivanti dalle riparazioni di piccola entità e di ordinaria manutenzione. Sono inoltre a suo carico le spese relative ai servizi di pulizia ed ordinaria manutenzione del condominio di cui l’immobile fa eventualmente parte.

E’ tenuto a versare al locatore, previa dimostrazione dei documenti giustificativi, metà dei costi sostenuti per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate ove nel contratto siano previste.

Se il conduttore esegue o fa eseguire opere di miglioria dell’immobile non autorizzate dal locatore, non potrà richiedere a quest’ultimo il rimborso dei costi sostenuti.

I diritti del conduttore.

Il conduttore, chiaramente, ha il diritto di godere del bene oggetto del contratto di locazione secondo le forme e i modi previsti dal contratto stesso. Il conduttore ha il diritto di vedersi ripristinare per intervento del locatore il corretto funzionamento del bene in caso di danni o malfunzionamenti che ne diminuiscano o impediscano il godimento che non derivino da colpe e/o omissioni del conduttore stesso.

Il diritto al godimento del bene da parte del conduttore, come già sopra descritto, pone il locatore nell’obbligo di intervenire a favore del conduttore nel caso in cui terzi rendano l’immobile inadeguato agli usi da parte del conduttore.

Abbiamo precisato che l’inquilino, anche in caso di inadempienze da parte del locatore, non può decidere arbitrariamente di risolvere il contratto di locazione o ridurre il canone di affitto se non addirittura sospenderne i pagamenti. Rientrano però queste facoltà nei suoi diritti qualora le problematiche, anche se derivanti da vizi noti e accettati dal conduttore, mettano a repentaglio l’incolumità del conduttore stesso o dei suoi familiari o in ogni caso lo obblighino al trasloco.

Eventuali lavori di riparazione o altri lavori di manutenzione che il locatore deve intraprendere nel periodo della locazione in generale devono essere tollerati dal conduttore. Se il periodo temporale dei lavori superano però i 20 giorni o la sesta parte del periodo di tempo totale previsto dal contratto d’affitto, il conduttore ha diritto ad una riduzione del canone nella misura in cui il godimento del bene viene diminuito. In ogni caso se i lavori stessi impediscano del tutto al conduttore di godere dell’immobile, egli ha diritto alla risoluzione del contratto di locazione.

Per concludere

Abbiamo fatto una disanima abbastanza approfondita su quali siano i diritti e gli oneri dei locatori e dei conduttori derivati dalla stipula di un contratto di locazione scandagliando i passaggi principali previsti dalla legislazione.

Come accennato le parti possono pattuire accordi diversi purché messi per iscritto in un contratto regolarmente registrato rispettando chiaramente la ratio delle norme in questa materia.

Le casistiche possono moltiplicarsi. Se hai bisogno di ulteriori dettagli, se hai domande o necessità di chiarimenti compila il form sottostante.

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