A circa dieci anni dall’introduzione nel mercato delle locazioni immobiliari l’opzione della cedolare secca si è consolidata come la scelta di applicazione fiscale più richiesta dai proprietari degli immobili locati per fini abitativi. Si tratta infatti di un’imposta che i proprietari di immobili hanno facoltà di scegliere in sostituzione della tassazione convenzionale basata sul cumulo dei redditi percepiti da ogni singolo soggetto compresi appunto quelli derivanti dalle locazioni abitative e l’applicazione dell’aliquota in base all’imponibile globale dichiarato.
Ma cosa prevede un affitto a cedolare secca ? E cosa comporta ?
La cedolare secca è stata introdotta nel 2011, D.Lgs. 23/2011, e modifica per i proprietari che ne fruiscono, la gestione delle tassazioni derivanti dai canoni di affitto. Di fatto i locatori non sommano in dichiarazione i redditi derivanti dalle locazioni oggetto della cedolare secca e versano, in sostituzione dell’IRPEF e le addizionali regionali, degli importi in base ad aliquote definite dalla legge.
L’opzione può durare teoricamente per tutto il periodo di vita del contratto, ma c’è la possibilità ad ogni anno di rinnovo contrattuale di decidere se mantenerla o meno, spiegheremo più avanti con quali modalità.
Quali sono le aliquote della cedolare secca ?
Le aliquote sono di fatto due e riguardano i contratti ad uso abitativo.
- 21% per gli affitti su contratti di locazione a canone libero
- 10% per gli affitti su contratti di locazione a canone concordato
Un breve inciso: con l’affitto a canone libero le parti coinvolte stabiliscono liberamente l’ammontare del canone che il conduttore dovrà versare al locatore e per legge ha una durata di 4+4, cioè 4 anni che sono automaticamente rinnovati per ulteriori 4, salvo i casi previsti; il canone concordato invece prevede un canone prestabilito dagli organi territoriali che tutelano da una parte i proprietari e dall’altra gli inquilini. In questo secondo caso la durata del contratto è 3 anni + 2. Decidendo di applicare l’opzione della cedolare secca su questi due tipi di contratti uno dei vantaggi di cui ha beneficio l’inquilino è avere un canone che non subisce gli adeguamenti calcolati in base all’aumento del costo della vita (adeguamento ISTAT).
Altre agevolazioni
Non è tutto. La legge prevede per i proprietari che aderiscono alla cedolare secca la decadenza dell’imposta di registro per le varie annualità del contratto, nonché l’imposta di bollo. Decadono anche le imposte in caso di risoluzione o proroghe. Questo vantaggio ricade anche sulla parte conduttrice visto che anch’essa è coobbligata al pagamento dell’imposta di registro.
Come già detto i locatori hanno anche la facoltà di decidere ogni annualità se aderire o meno alla cedolare secca. Di fatto potrebbero partire con essa, per poi revocarla l’anno dopo e tornare a questo regime l’anno ancora successivo. E’ sufficiente compilare una dichiarazione fino a 30 giorni precedenti allo scadere dell’annualità in corso.
In quali casi si può aderire alla cedolare secca ?
Come già accennato il regime della cedolare secca è previsto per i contratti di affitto ad uso abitativo. Nel 2019 era stato esteso anche alle categorie C/1 per contratti a scopo commerciale, ma si è trattato di una misura non successivamente prorogata. Gli immobili possono essere tutti quelli compresi tra le categorie A1 e A11, esclusa la A10 e i contratti ai quali la cedolare secca è applicabile sono i seguenti, compresi i due già citati:
- contratto di locazione a canone libero
- contratto di locazione a canone concordato
- contratto di locazione ad uso transitorio
- contratto di locazione per gli studenti
- contratto di locazione turistico
Possono aderirvi tutte le persone fisiche che vantano diritto di proprietà o di godimento sull’immobile oggetto del contratto. Se il diritto di proprietà o usufrutto è esercitato da più persone, ognuna di esse ha il diritto di aderire al regime o meno a prescindere da quello che decidono gli altri.
A chi conviene la cedolare secca ?
Probabilmente non siamo molto lontani dal vero affermando che la cedolare secca conviene proprio a tutti. I proprietari possono risparmiare sensibilmente rispetto al regime fiscale tradizionale e hanno sempre facoltà di cambiare. Inoltre anche dal punto di vista amministrativo si trovano ad affrontare alcune semplificazioni. La vita è facilitata anche per i conduttori che beneficiano a loro volta di una gestione semplificata e di qualche soldo risparmiato sui bolli e le tasse di registro che nel sistema di tassazione convenzionale verrebbero versate ogni anno.
Infine, stando ai dati forniti dal Dipartimento delle Finanze, conviene allo Stato che ha visto aumentare nei 10 anni di vita di questa legge il gettito fiscale in modo sensibile. Si pensi che nel 2019 sono stati registrati oltre 2 milioni 700 mila adesioni alla cedolare secca (leggi id dati ufficiali) e più in generale si registra un gettito fiscale derivante di circa 2,7 miliardi annui.
Questo dimostra il fatto che quando il fisco è semplice e giusto, i contribuenti sono maggiormente a proprio agio a scegliere le vie lecite piuttosto che restare nel sommerso.
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