È possibile vendere un appartamento già affittato con un regolare contratto di locazione?
Molte volte dai nostri clienti ci viene rivolta questa domanda, ci sono infatti diversi motivi per cui nasce il desiderio di vendere una casa anche se locata: bisogno di liquidità, cambiare strategia di investimento, diversificare il portafoglio immobiliare.
La risposta è sì, ma ci sono alcuni aspetti da prendere in considerazione prima di mettere in vendita la casa, poiché la presenza di un inquilino è uno dei vincoli che possono gravare su un immobile condizionandone la vendita.
È bene ricordare che proprio in questa fase l’inquilino può diventare il vostro miglior alleato o una valida fonte di informazioni se continuiamo ad avere con lui un rapporto di fiducia, al contrario, potrebbe rivelarsi il peggior nemico della proprietà che vuole vendere l’immobile, ostacolando eventuali visite o mantenendo la casa in pessime condizioni e inadatta alla visita di potenziali acquirenti.
Contrariamente a quello che si potrebbe pensare, la vendita di un immobile locato non comporta l’annullamento del contratto di affitto o locazione, bensì un suo trasferimento in capo all’acquirente/nuovo proprietario. Per dirlo con le parole del Codice Civile, viene a crearsi un contrasto tra il diritto dell’acquirente dell’immobile al pieno godimento dello stesso (1571 c.c.) ed il diritto del conduttore a continuare ad abitarlo. La regola è che prevale il secondo, per via dell’importanza primaria che il nostro ordinamento attribuisce al diritto ad una abitazione.
Sappi dunque che non ci sono impedimenti legali relativi alla vendita di un immobile già locato, il proprietario può vendere in qualsiasi momento l’immobile locato e non deve avere il consenso dell’inquilino – devi semplicemente trovare un acquirente interessato a queste condizioni – ma tieni presente che è diritto dell’inquilino continuare ad abitare l’appartamento fino a scadenza del contratto, l’unica differenza sarà il cambio del locatore, che diventerà il nuovo proprietario in caso di vendita a terzi. Si dice in questo caso che «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa» (art. 1599 cod. civ.)
Ma la vendita a un nuovo acquirente non è l’unica possibilità, perché per il proprietario esiste la possibilità di vendere all’inquilino stesso, che nel frattempo potrebbe aver maturato l’intenzione di acquistare l’immobile in cui vive da tempo in locazione e inoltre, in alcuni casi, l’inquilino dispone di un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile.
Vediamo nel dettaglio tutti i possibili casi.
Come già anticipato il proprietario può vendere l’immobile locato in qualunque momento con l’obbligo comunque di rispettare il contratto in essere.
1. Un immobile già locato potrebbe essere più difficile da vendere, bisognerà focalizzarsi su acquirenti interessati a un immobile uso investimento per i quali acquistare un immobile già occupato può significare una rendita sicura senza l’onere di attivarsi in prima persona per la ricerca dell’inquilino.
2. Per ampliare il numero di potenziali acquirenti includendo anche chi cerca una casa per viverci l’unica soluzione possibile è quella di liberare l’immobile.
2.1 Una possibilità può esser data dal cercare una risoluzione consensuale e anticipata del contratto di affitto: per fare ciò, il consiglio è quello di mantenere buoni rapporti con l’inquilino, informandolo con molto anticipo dell’intenzione di vendere e aiutandolo a trovare una soluzione simile in affitto.
2.2 Un’altra soluzione è l’attendere la scadenza del contratto prima di pensare alla vendita dell’immobile. Qui abbiamo due casi distinti da analizzare: l’avvicinarsi della prima scadenza di un contratto 4+4 o 3+2 e l’avvicinarsi della scadenza definitiva del contratto. Che cosa cambia?
Alla prima scadenza del contratto di affitto il proprietario può vendere l’immobile e non è obbligato a rinnovarlo quando non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello locato e a quello in cui risiede: lo stabilisce la legge n.431/98, all’articolo 3.
In questo caso l’inquilino ha sempre il diritto di prelazione rispetto agli altri acquirenti, ovvero la preferenza rispetto ad altri compratori a parità di condizioni. In questo caso, il diritto nasce automaticamente secondo quanto stabilito agli articoli 38 e 39 della legge 392/78 sulla locazione degli immobili urbani.
Al proprietario rimane in capo un obbligo: dare comunicazione ufficiale al conduttore della sua volontà di vendere l’immobile con un anticipo di sei mesi rispetto alla data di scadenza del contratto d’affitto, indicandovi all’interno i motivi per cui intende vendere e l’invito per il conduttore stesso a esercitare il diritto di prelazione.
Il proprietario dovrà quindi avvisare tempestivamente l’inquilino dell’intenzione di vendere l’immobile e il relativo prezzo e entro 60 giorni dall’avvenuta comunicazione, se interessato, il conduttore può esercitare il suo diritto di prelazione, acquistando l’immobile; in caso contrario la casa viene messa liberamente in vendita.
Ci sono alcuni casi però in cui l’inquilino non potrà esercitare il diritto di prelazione:
- scadenza naturale del contratto (fine dei 5 anni per il 3+2 o degli 8 per il 4+4)
- l’inquilino è titolare di altri immobili ad uso abitativo
- vendita dell’immobile al coniuge, a parenti entro il secondo grado o ad un coerede del locatore;
- in caso di trasferimenti non volontari, conferimento dell’immobile in una società o in caso di vendita in blocco di un intero edificio.
2.3 Il secondo caso che si presenta è la volontà di vendere l’immobile quando si sta avvicinando la scadenza finale del contratto di locazione. In questo caso l’inquilino non avrà però il diritto di prelazione a meno che non sia stato stabilito all’interno del contratto di locazione o con un patto di prelazione distinto.
3. Ovviamente la strada più semplice e immediata sarà quella dell’acquisto dell’immobile da parte dell’inquilino, per questo consigliamo di avvertire tempestivamente il conduttore e comunicare tale intenzione, le condizioni e il prezzo.
L’aspetto principale è, comunque, quello di mantenere un rapporto disteso e sereno con i tuoi inquilini per vendere in tempi brevi e senza troppi ostacoli: un agente immobiliare abilitato, esperto e competente, potrà guidarti in questo delicato processo oltre che nella successiva fase di contrattazione. Conoscendo la situazione infatti, potrebbe trovare sia dei potenziali acquirenti che una nuova sistemazione per i tuoi inquilini, cercando di conciliare anche i tempi di entrata/uscita dall’abitazione evitandoti uno stress notevole e accontentando il più possibile tutte le parti coinvolte.
Se desideri capire qual è la strada da intraprendere nel tuo caso chiamaci al nostro numero di telefono 0583.997201 oppure scrivici compilando il seguente form.
