Il Rent to Buy è uno strumento introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014. Questo tipo di contratto è ancora poco utilizzato in Italia ma in un momento di crisi economica e di difficoltà di accesso al credito può essere un’opportunità per chi desidera comprare casa ma non dispone subito della liquidità necessaria.
CARATTERISTICHE ED EFFETTI DEL RENT TO BUY
l rent to buy é un tipo di contratto con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente che dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto può decidere se acquistarlo, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Gli elementi caratterizzanti di questo contratto per il conduttore sono:
•l’immediato utilizzo dell’immobile;
•l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo e quella da imputare al prezzo di acquisto;
•il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
•la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.
In sostanza il rent to buy si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):
- la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto il proprietario dell’immobile ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore che ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto).
- La seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando, peraltro, l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso).
Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui:
Se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo
Se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo.
DEFINIZIONE DELLA QUOTA IMPUTABILE A CORRISPETTIVO
L’aspetto più delicato da affrontare nella fase delle trattative contrattuali sarà sicuramente la determinazione della quota della componente dei canoni imputabile al corrispettivo che il proprietario potrà trattenere in caso di mancato acquisto da parte del conduttore.
Infatti ci sono due interessi contrapposti: da un lato l’interesse del concedente a trattenere la maggior parte di questa componente, perché ciò costituirà un indubbio incentivo per il conduttore ad esercitare il proprio diritto di acquisto (infatti, in caso di mancato acquisto, il conduttore perderebbe gran parte se non tutto ciò che ha versato a titolo di anticipo del prezzo); dall’altro, l’interesse del conduttore a lasciare al concedente la minor parte di questa componente, per poter decidere più liberamente se acquistare o meno l’immobile.
La scelta finale sarà, ovviamente, influenzata da quelle che sono le reali aspettative delle parti, con la conseguenza che la quota dei canoni imputabile al corrispettivo sarà tanto più elevata quanto più elevato sarà l’interesse, per entrambe le parti, di giungere alla vendita finale dell’immobile.
IL CANONE
Nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo e quella da imputare come acconto prezzo.
L’indicazione della duplice componente del canone costituisce quindi un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy. Nel caso in cui, per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato un importo simbolico il contratto sarebbe nullo.
TIPOLOGIA DI IMMOBILI
l rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora. Non sono neppure esclusi i fabbricati “al grezzo”.
TRASCRIZIONE
La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge un duplice effetto in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:
•un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo con trascrizione necessaria anche se la durata è inferiore a nove anni, al contrario di quanto previsto dalla legge per
le locazioni, trascrivibili solo se di durata superiore;
•un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare
con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. Oltre a questo fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del contratto medesimo, in questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.
Per poter contare sull’effetto prenotativo di cui sopra, l’atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione dello stesso.
INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE
Il rent to buy comporta vari obblighi a carico del conduttore; il principale è certamente l’obbligo del pagamento del canone. Altro obbligo è curare la manutenzione ordinaria dell’immobile.
In caso di risoluzione per inadempimento da parte del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce i canoni fino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento a titolo di indennità per il danno subito.
Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.
Se però il conduttore non adempie al suo obbligo di riconsegna, al concedente non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile.
REGIME FISCALE
Bisogna distinguere tra:
la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica in questo caso la disciplina della locazione; tale componente sarà pertanto assoggettata a imposta di registro con aliquota del 2% o nel caso di adesione alla cedolare secca nessuna imposta di registro.
la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: si applica la disciplina residuale prevista per gli atti riguardanti prestazioni a contenuto patrimoniale, tale componente sarà pertanto assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 3% (con diritto, peraltro, allo scomputo di tale imposta dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di vendita).
Discorso più complesso se il proprietario è soggetto IVA o per immobili strumentali. In ogni caso, per valutare vantaggi o svantaggi fiscali è necessario valutare la specifica posizione del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso.
Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista.
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