La locazione con patto di futura vendita è una valida alternativa da considerare per chi oggi decide di acquistare un immobile.
Le difficoltà economiche, la precarietà del lavoro, la disoccupazione e la pandemia hanno ridotto, per molti italiani, la disponibilità finanziaria accompagnata dall’impossibilità di ricorrere a prestiti o mutui erogati dagli istituti bancari, ancor più accentuata dal rialzo dei tassi di mutuo che caratterizzano questo ultimo periodo.
Come conseguenza stanno sempre prendendo più piede alcune forme contrattuali alternative finalizzate all’acquisto della proprietà immobiliare che si caratterizzano da un frazionamento del prezzo da corrispondere nel tempo che va di conseguenza a traslare la data dell’atto definitivo.
Tra queste, riscuote oggi un certo successo, oltre al più noto Rent To Buy, che torneremo a trattare presto, la locazione con patto di futura vendita. Sottolineiamo che ve ne sarebbero altre, come la vendita con riserva della proprietà; la vendita a prezzo rateizzato senza rinuncia all’ipoteca legale, o il preliminare ad effetti anticipati .
Cos’è la locazione con patto di futura vendita
Si tratta di un contratto atipico caratterizzato da uno schema diviso in due fasi, la prima quella del godimento dell’immobile a cui se ne aggiunge una differita nel tempo, che riguarda il trasferimento della proprietà del bene.
Il patto di futura vendita è quindi un contratto di locazione contenente una clausola che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile come conseguenza del pagamento dei canoni. Si tratta, nella sostanza, di un collegamento contrattuale tra una locazione e un preliminare di vendita. Trattandosi di contratto finalizzato al trasferimento della proprietà di un immobile che per la sua validità necessita la forma scritta e la relativa trascrizione, viene stipulato sotto forma o di atto pubblico o altrimenti come scrittura privata autenticata.
Le regole contrattuali
Il preliminare di vendita può essere di due tipi:
- unilaterale, che prevede cioè l’obbligo di trasferire la proprietà solo per il locatore, mentre l’inquilino-conduttore conserva la facoltà di rinunciare all’acquisto;
- bilaterale, che vincola invece entrambe le parti alla compravendita.
Proviamo a fare un esempio di contratto di locazione con patto di futura vendita. Il periodo concordato è di tre anni più l’opzione per il tacito rinnovo per altri due con un preliminare bilaterale. Una volta trascorsi i cinque anni l’inquilino dovrà obbligatoriamente acquistare la casa, redigere il contratto definitivo e saldare il prezzo. Nel caso di accordo unilaterale, invece lo stesso avrà la possibilità di rinunciare all’acquisto.
Per quanto riguarda la cifra complessiva da corrispondere per concludere l’acquisto, ci sono due strade principali che puoi decidere con il venditore:
- il pagamento del canone ordinario, ossia quello previsto in base al valore di mercato al quale aggiungere una caparra o un acconto prezzo connessi al preliminare (versata/o alla sottoscrizione del preliminare o anch’essa ratealmente);
- il versamento di un canone maggiorato composto in parte da una somma da imputare in conto canone, e l’altra da imputare in conto prezzo di vendita (a sua volta qualificata, totalmente o parzialmente, come caparra confirmatoria).
Molto spesso il valore della casa risulta comunque superiore all’importo totale corrisposto mensilmente per cui ci sarà bisogno di stabilire con l’altra parte le modalità per versare la quota mancante. Di solito sono previsti il pagamento di un acconto e di un saldo finale, oltre alla caparra confirmatoria.
Benefici della locazione con patto di futura vendita
Volendo analizzare questa figura contrattuale dal punto di vista dei suoi effetti nella sfera soggettiva delle parti, si può osservare che:
- riguardo al proprietario (venditore/locatore), egli manterrà la proprietà del bene locato fino a quando non verrà corrisposto l’intero prezzo stabilito. Così si garantirà una rendita locativa a fronte di un termine di gran lunga dilazionato per la cessione del bene.
- riguardo all’acquirente/conduttore, egli beneficerà in ogni caso dei diritti previsti dalla disciplina delle locazioni e, anche qui a fronte di un termine dilazionato per il trasferimento della proprietà, nel periodo di affitto risponde solo delle spese di manutenzione ordinaria, mentre le imposte dirette e locali rimangono a carico del proprietario e, in generale, beneficia delle tutele previste dalla disciplina giuridica della locazione.
Ottiene la proprietà differita di un bene senza il versamento immediato della cifra complessiva e senza accendere un mutuo, risparmiando quindi sui relativi interessi.
Per tutelare i propri diritti, nel caso di trascrizione può opporre il contratto a terzi il diritto all’acquisto dell’immobile, per una durata massima di tre anni (periodo di validità della trascrizione).
Cosa succede in caso di inadempimento?
Trattandosi di una locazione, il rimedio principale sarà quello dello sfratto per morosità. Occorre tuttavia tenere presente, in tal caso, riguardo all’eventualità che al canone venga aggiunto un acconto di prezzo, salvi i casi invece l’importo aggiuntivo è qualificato come caparra confirmatoria, non potrà essere trattenuta dal proprietario dell’immobile; gli è però dovuto un equo compenso e, naturalmente, il risarcimento dell’eventuale danno subito.
Aspetti fiscali della “locazione con patto di futura vendita”
Per quanto riguarda invece l’aspetto fiscale di questo particolare contratto atipico, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta del 4 marzo 2014, per evitare confusione con lo schema contrattuale del Rent to Buy ha chiarito che in caso di preliminare bilaterale (con obbligo alla stipula vincolante per entrambe le parti), riguardante un bene soggetto ad IVA, l’imposta deve essere pagata per intero al momento della sottoscrizione del preliminare. Mentre se si acquista da privato l’imposta di registro dovuta in relazione alla quota di canone imputabile a corrispettivo del trasferimento si applica “sull’ammontare complessivo degli acconti pattuiti”.
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