Chi legge i titoli del mercato immobiliare rimane disorientato, fino a pochi settimane fa parlavano di un boom di compravendite e adesso si inizia a leggere di una diminuzione considerevole a favore degli affitti.
Come si spiegano allora questi dati così apparentemente in contrasto fra loro?
A dare il dato sull’aumento delle compravendite è stato l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui l’acquisto delle case nel secondo trimestre del 2022 risultava ancora in crescita, con un tasso di compravendite del +8,6% rispetto allo stesso periodo del 2021.
Ma i dati empirici raccontano tutt’altra situazione. Nel mercato nelle principali città italiane durante i primi tre trimestri 2022 confrontati con quelli dello stesso periodo del 2021 e della media degli ultimi 4 anni si sta riscontrando un iniziale aumento degli affitti ed una flessione delle compravendite.
Il mercato residenziale, che a inizio anno sembrava proseguire in rialzo come nel 2021 grazie alla fiducia dei consumatori e all’atteggiamento accomodante del sistema creditizio, sta registrando una riduzione del numero di compravendite anche a causa delle incertezze macro-economiche e del rialzo dei prezzi e dei tassi.
Il comparto immobiliare è comunque ancora un mercato forte, ma dopo il boom del 2021 con l’aumento dell’inflazione e il rialzo dei tassi di interesse vediamo che le persone tendono ad essere più prudenti sugli investimenti con la conseguenza di un rallentamento nell’acquisto di una prima o di una seconda casa.
La spiegazione di questa divergenza è, a parer nostro, nel come vengono raccolti i dati. Un parziale ritorno all’affitto in Italia ci svela una tendenza che ancora non era stata intercettata dagli ultimi dati ufficiali, quelli dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate poiché i dati forniti dai notai relativi al secondo trimestre, cioè i rogiti stipulati, risalgono a trattative risalenti al trimestre precedente, se non addirittura prima. In breve, questo vuol dire che anche se quei dati sono ufficialmente relativi al secondo trimestre, ci restituiscono una fotografia dei primi tre mesi dell’anno e forse anche degli ultimi del 2021.
In base a questi dati gli immobili venduti in Italia nel 2022 sono prevalentemente trilocali (40%), seguono bilocali e quadrilocali; risultano invece penalizzate le case con metrature assai ampie. Le transazioni sono maggiormente concentrate in Lombardia, seguita dal Lazio. Tra le regioni del centro si distingue la Toscana; al sud Puglia e Sicilia.
Aumentano invece le ricerche di affitto: a Milano i primi 8 mesi del 2022 hanno fatto registrare un aumento di queste ricerche del +6,2% rispetto allo stesso periodo del 2021, a Bologna del +7,5%, a Firenze del +7,2%, a Catania del +10,9%. Più modesta, ma comunque presente, la crescita a Napoli (+1,4%), a Torino (+0,8%) e a Roma (+1,6%).
Rispetto allo scorso anno e parte del primo trimestre di quest’anno c’è stato pertanto un rallentamento dell’interesse all’acquisto a favore delle case prese in affitto. Riuscire ad avere un mutuo, impegnarsi per una rata che potrebbe aumentare coi tassi variabili, sono due fattori che incidono e potrebbero incidere sempre più sul mercato delle compravendite. L’impressione è che i potenziali acquirenti di case siano in pausa di riflessione, con la propria attenzione rivolta verso l’incremento dei tassi d’interesse, in alcuni casi coinvolti dalla difficoltà ad avere mutui dalle banche senza dimenticare anche la parziale titubanza di alcuni rispetto all’incremento dei prezzi d’acquisto emerso negli ultimi 12 mesi.
Vediamo più nel dettaglio le cause di questa “virata” dall’acquisto all’affitto.
AUMENTO DEI PREZZI E INFLAZIONE
Gli effetti dell’inflazione hanno inevitabilmente delle ricadute sul mercato immobiliare. Sicuramente ci sono persone che si trovano più in difficoltà per effetto dell’aumento dei prezzi – soprattutto i più giovani come anche le famiglie mono reddito e a maggior ragione in presenza di figli. Tuttavia, malgrado il contesto economico sia diventato più complesso negli ultimi mesi, ci sono sempre molte persone che sono disposte anche a spendere di più, una buona parte di questi negli ultimi mesi tendono a preferire l’affitto all’acquisto di una casa, tendenza che molto probabilmente è fortemente legata anche all’aumento dell’inflazione e al caro vita.
CAMBIAMENTO DELL’IDEA DI CASA
La domanda negli ultimi due anni è cambiata: la pandemia e lo smart working hanno portato le persone a investire di più sulla propria casa, se non a comprarne una nuova per avere più spazio o cambiare zona dove risiedere. Come già analizzato nei precedenti articoli del Blog “ le persone hanno realizzato che la casa è il luogo in cui passano gran parte del proprio tempo, tendenza che, per effetto dello smart working, si è protratta ben oltre l’emergenza, si è così iniziato ad analizzare e molti a mettere in discussione sia gli spazi di cui è composta oltre alla sua ubicazione. La casa per tanti prima era vissuta come un dormitorio dove riposare a fine giornata, e quindi la sua dimensione era relativamente importante perché la maggior parte della giornata la si passava fuori, si sono poi instaurati dei meccanismi che ci hanno portato a riflettere e a rivalutare una serie di caratteristiche su cui prima prestavamo meno attenzione. Spazi esterni, locali ampi o perlomeno ben disposti, possibilità di ricavare un ufficio in casa o uno spazio dedicato al fitness e al benessere, comodità ai servizi di primaria importanza, campagna al posto del centro della grandi città o altrimenti piccoli centri”.
I MILLENNIALS : UN NUOVO TARGET DI ACQUIRENTI
Un altro fenomeno a cui stiamo assistendo è la nascita di un nuovo target di acquirenti: i millennials. Sono più inclini a muoversi e prendere decisioni in rete, cercare valutazioni e recensioni, sia che si tratti di un agente immobiliare, di un albergo da prenotare o di dove andare a cena. Dai dati in possesso si evince come ricorrano ad i servizi degli agenti immobiliari più di qualsiasi altra generazione. È una generazione che sta iniziando a pensare al proprio futuro e a comprare la prima casa a maggior ragione quando la situazione lavorativa e professionale è per loro abbastanza stabilizzata.
Questa tendenza è certamente agevolata dalle politiche abitative del Governo con la concessione di garanzie pubbliche per i giovani fino a 36 anni che si riflette di conseguenza sul mercato dei mutui.
E’ evidente come la stragrande maggioranza delle richieste, infatti, riguarda finanziamenti per l’acquisto della prima casa e a differenza di quanto accadeva qualche anno fa il monte dei finanziamenti ipotecari hanno registrato un forte incremento della componente dei giovani che appunto fanno richiesta di un mutuo.
ANDAMENTO DEL TASSO DEI MUTUI
Il recente aumento da parte delle Banche Centrali renderà i nuovi mutui più costosi. Nonostante questo sfugge ai più che i tassi rimangano ancora molto vantaggiosi anche se no paragonabili all’eccezionalità del momento storico dei valori dei tassi allo 0 virgola, per citare un esempio nel 2007, anno del record storico di vendite in Italia, il variabile era intorno al 5% ed il fisso sopra l’8%, molti studi prevedono alcune inversioni di tendenza nel breve periodo.
Rispetto al 2021, si osserva maggior prudenza da parte degli acquirenti soprattutto dove, a causa della scarsa offerta, l’aumento del prezzo degli immobili è stato maggiore. Inoltre, si prevedono l’erogazione importi inferiori e un ulteriore declino del tasso fisso a favore di mutui a tasso variabile con CAP: ad oggi a nostro parere più convenienti dei mutui a tasso fisso e più sicuri dei mutui a tasso variabile.
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